存量房贷利率有更换锚定到LPR利率的机会。
这个消息其实影响很大，并且由于当前我国房贷总额差不多有30万亿，这个事情影响到成千上万个家庭，切身相关的每个月还房贷的金额，所以影响是很大的。
而这个消息对于银行来说是一个利空，因为这意味着银行错失了一个通过基准利率固定化，以及持续下行的LPR利率，进行一个剪羊毛差的机会。
本文将对房贷利率更换锚定的LPR利率一事进行详细分析。
首先关于什么是LPR利率，我在很早之前就写过一篇文章《一文看懂LPR和影响》，还没看的可以先移步去看。
之前分析过，美联储在今年7月份再次降息后，开启了今年连续3次降息的过程。
这意味着全球金融市场进入新一轮的放水周期。
所以紧随着美联储之后，有数十个国家也跟随降息，包括欧洲央行，甚至都已经负利率0.4%，也再次进一步降低到负利率0.5%
但中国央行，却一直坚持着不降息，并没有进行跟随。
这并不是中国央行有多么不愿意降息。
实际上在整个经济处于转型的下行压力周期里，中国也有很强烈的需要依靠降息来刺激经济的需求。
但今年因为猪肉价格的飞涨，导致CPI在今年连续飞涨，11月CPI甚至上升到了4.5%。
CPI代表物价指数，一旦CPI上涨，就意味着面临通胀压力。
在一个量化宽松的资金周期，一旦CPI上涨，通胀压力会更大，这导致这个时候央行一旦降息，就很容易引发恶性通胀，进而导致经济全面失控。
所以这是中国央行，在美联储连续3次降息后，仍然坚持不进行降息的原因。
不是不想降，而是不能降，不敢降。
但现实中的经济下行压力是客观存在的，这就好比一个心脏骤停的病人，急需降息这个心脏起搏器刺激一下。
这种情况下，基准利率又不能降，央行就想出了一个曲线救国的方法，那就是进行LPR利率改革。
在基准利率之外，又弄了一个LPR利率。
LPR利率简单理解就是于基准利率之外的实际利率。
会对银行贷款、乃至房贷利率的制定，有直接参考影响。
旧有的利率传导机制的公式是这样的：
实际贷款利率=法定基准利率*（1+浮动倍数）
而LPR利率机制，说起来复杂，其实也很简单。
就是把这个公式里的法定基准利率，改成了LPR：
实际贷款利率=LPR*（1+浮动倍数）
可以看到，在新的LPR利率机制里，银行的实际贷款利率，不再直接以法定基准利率为准，而是直接与LPR作为基准。
那么LPR是什么呢？还有一个公式。
LPR= 平均数（18家报价银行MLF+自由加点）
可以看到，新的LPR利率，央行将可以通过对MLF利率的微调，实现对实际利率的微调。
所以，在8月份LPR利率推出后，1年期LPR利率从4.25%，降低到4.15%。
5年期LPR利率从4.85%，降低到4.8%。
这其中1年期LPR利率是供中短期贷款进行参考。
5年期LPR利率则是供长期贷款，主要就是房贷进行利率参考。
央行在本周末的利率锚定更改说明里，已经很清楚的说了，房贷利率锚定只能更换为5年期LPR利率。
很多人，甚至有些大V误以为可以把锚定利率更改为1年期LPR利率，实现变相降息，是一种误解。
在8月份的LPR利率改革里，只是规定了新的房贷利率要全面按照5年期LPR利率进行锚定。
但对已经存在的房贷，则先按照法定基准利率作为参考，并没有变化。
而周末央行则是允许，这30万亿房贷市场有一次更换锚定利率的机会。
在明年3月~8月，所有目前拥有房贷的人，都有一次更换锚定利率的机会，可以把自己的房贷合同利率，从法定基准利率，更换为LPR利率，或者是选择固定利率。
这个更换机会只有一次，错过了就不能再改，并且更换了也不能再改回来。
并且是二选一。
那么究竟选LPR利率，还是固定利率。
所以很多人都比较关心，这里，我给大家提供未来几种情况，这样大家可以比较直观的看出来更换锚定利率的影响。
（1）降息的情况。
如果未来很长一段时间，都属于低利率的降息周期，那么这时候选择固定利率就不划算了，享受不到降息的快乐。
（2）加息的情况。
如果几年后，从降息周期进入到加息周期，那么这时候选择固定利率就很爽了，加息也加不到自己头上。
换句话说，其实结论很清晰。
降息周期里，选择LPR利率更划算。
加息周期里，选择固定利率更划算。
但实际上操作过程中，因为这个选择只有一次机会。
而通常房贷合同少则10年，多则30年，这意味着执行完一个房贷合同有可能经历好几个降息加息轮回。
因为通常降息-加息周期，5-7年就会发生变化。
比如通常来说，降息周期会有5-7年，然后就会有一个持续好几年的加息周期。
而一个房贷合同如果是20年的话，就能经历好几个加息、降息周期。
所以，实际上更换为LPR利率，就会出现，可能在当前这个降息周期里，大家会获得一些实惠。
但这些降息周期里大家获得的实惠，大概率会在几年后的加息周期里，全部又吐出去。
用一句话说就是，羊毛出在羊身上。
不过即使这样，我还是比较建议大家把锚定利率更换到LPR利率。
这主要因为，几年后是否加息还不确定。
但至少眼前现阶段，央行通过LPR利率来进行持续小幅下调利率的可能性是很大的，并且会持续一段时间。
特别是如果接下来爆发经济危机，央行还会进行直接降低法定基准利率来降息。
这种情况下，LPR利率必然会跟随出现大幅度下调。
这个时候如果选择固定利率，就至少会先错失眼前的优惠。
在当前整个经济形势如此不好的情况下，大家手里的现金都是很重要的。
在这种情况下，每个月能少交一点房贷是一点。
先把现金挤出来，省到手再说。
至于未来，比如5年后，如果进入一个新的加息周期。
但一旦进入加息周期，意味着可能经济已经复苏，甚至进入繁荣周期。
这种情况下，大家手里的现金都会比较充裕，说白了到时候已经不差钱了，即使更换锚定利率，可能导致每个月多交点房贷，对大家的生活也不会有太大影响。
这就是我建议大家更换锚定利率到LPR利率的原因。
就是因为在经济衰退周期，甚至有经济危机风险的情况下，现金为王。
不管任何形式，任何手段，能省出一点现金都是好的。
本文来源“星座金融”公众号。
作者：星相大白。
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