2017/8/31 最新补充说明
这篇回答得到了很多人的赞同与赏识，谢谢私信我的各位投资人及旅游业同行。这篇文章是我去年年底左右写的，以及过去很久了，时过境迁，日本民宿本身就是一个不断在被政府修改的法案。文中提到的很多见解以及被一一验证。如想关注更多，后续跟进的话，可以关注一下我的知乎
以及我的公众微信号
doggodfather
不久的将来，我将会开始每月的13号在公众号发表一下自己的见解，以及开设日本民宿的知乎专栏和日本房产投资相关的知乎live
再次感谢各位。
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谢邀。潜伏了这么久，这是我在知乎上第一次回答问题。我是做日本民宿的。民宿做的一般般，旗下也就两百不到的房源，如果你在微博上关注过日本民宿，那我微博的名字你肯定十分眼熟。受邀过国内民宿平台住百家，趣住啊，一家民宿的入驻。在一家民宿里有过明星房东的专题报道。在这方面勉强有一点点的发言权吧。现在我们就先来谈谈日本的旅游业市场吧。
airbnb的崛起。民宿成了酒店产业链衍生出来的一种家庭式旅馆。
所谓的民宿，其实说白了就是便宜，地段不错的民用房。好一点的民宿和酒店冷冰冰的统一化装修不同。多了一种当地家庭的情怀在了里面。比如和室榻榻米，屏风等等。比酒店更好的一点是有阳台，有厨房。但是大家最主要看中的还是这么一点——便宜。
普通的酒店按人头收取费用，基本一个人在6000-8000日币不等。两个人就要12000-16000日币左右一晚。可以说是相当的不便宜了。
那为什么民宿会这么便宜？这些民宿到底是买下来的还是租下来的？
我们来分析一下受着airbnb熏陶做民宿的几类人。
第一类人，在日本有着本职工作或者老公在日本有着工作的。这类人往往是把民宿当做了一种副业，大多数以买下房源保值为主。这类人对于房子的质量追求较高，民宿也比较精致，价格适中，性价比比较高。因为是自己买下来的房子所以保养的不会很差。对于入住的房客也有一定的选择。秉着能住就住，不住拉倒，老娘买得起房还怕赚不到房费养不起自己么的心态，做民宿更多的是一种情怀，喜欢和来日本的游客聊天打交道。主要的消费群体是在有一定的经济收入，以家庭为单位或者几个朋友甚至是几对情侣为单位的人为目标。
这类人的收入我们做一个大致的分析：
以大阪的三室一厅为例，一个月的成本=维修基本费+物业管理费+固定资产税（一年一交除以12）+都市计划税（一年一交除以12）+火灾地震保险（5年一交除以60）=5000+12000+7000+1500+2200=27700。这是除去水电煤网的死成本。是必须每个月要赚到的。
那按平均一晚一万二的价格，可以住4-6人算。其实对于游客来说，人均才2000-3000一晚。已经是相当的便宜了。
那一晚一万二，其实只要一个月住三晚。他已经是可以盈利了。如果按入住率百分之50来计算，他的月收入是18万。减去3万。房东还有15万的利润。什么概念？就是你在家躺着收钱，打扫打扫房间就有人民币每月近万的收入。
第二类人，大多数以留学生为主或者是拥有很多客源渠道并且有很多时间可以去打理民宿的人。这类人往往是把民宿的经济收入变成了主要收入来源的一部分，大多数是租房子做民宿的。因为有着房租的压力，所以成本相对较高，开的价格会较低，以保证客满可以有更多的回报率。看着民宿业这么火，自己也想进来捞一笔。相比于打工来说，钱来的比较快。这类人以租小户型为主，基本为一室户或者一室一厅。因为人流动快，房租低。这类人对于房子的质量追求本身不是很高，不排除一些真心对待民宿这个行业的，我遇到过手里很多套民宿的房东也把房子弄的非常干净美化。不过毕竟不是自己的房子，会尽量的节约降低成本。说白了，就是一个很干净的青年旅馆。秉着一定不能亏本而且要赚钱，不然赚到的钱都贴房租里去了就白做了的心态。这类人的主要消费群体是为了满足来日本旅游预算不多，或者不想花钱在住宿上，甚至是旅个游装个逼打着穷游的旗号来日本打个卡的那种背包客或者晒朋友圈的那类人为目标。
以东京的热门景点新宿区一室户为例，一个月的成本=房租=85000左右。这是除去水电煤网的死成本。是必须每个月要赚到的。
小户型以1-4人为主。每晚房价在6000-9000日币。我们取个中间数7500日币。人均才1900左右。
以入住20天为准（其实20天已经是属于生意特别好的了）一个月盈利=7500*20-85000=65000
大家不要忘了另外一件事，那就是大多数的民宿，房东和房客是不住在一起的。所以这些留学生们自己另外租了一套房子，价格比较便宜，地段不会那么好。这类房子的房租基本在5-6万左右。也就是说。他们要保证20天每个月才能够勉强交自己住的房租和租民宿下来的房租。我很敬佩这类人，因为他们不再依靠父母每月的生活费，在日本靠着民宿和自己打工能够自力更生了。
第三类人，以有钱的大老板和房地产中介为主。买断一栋楼做酒店式民宿，或者其他海外投资房产交给不动产管理经营民宿。这类人往往比较丧心病狂，开出的价格和房子质量也层次不齐。是保证最大入住率的那种。我甚至见过3000一晚一套房的也有。这种楼房有个特点，那就是一层楼基本只有一个卫生间和浴室，大家共用的。对于不动产手里管理着的大量房源，不可能做到面面俱到，所以多少会有质量问题。但是真的就是更便宜。
一栋楼的价格没法给出具体衡量计算，但是以不动产或者其他代管理公司为例，假设我把一套房子交给了不动产管理，那么不动产公司或者其他代管理公司大多会给出这么一个条约。举例1.如果盈利没有达到10万，那就除去清扫费全部归房东所有。2.如果盈利达到10-20万，不动产将除去清扫费，还要收取百分之20-30%的佣金。这两种人有一个特点，那就是想方设法的拉拢客源。但是他们的消费群体是比价偏向和国内旅游公司合作，因为房子基数较大，散客无法满足。可是不排除招不满的情况下会用低价的方式抢生意做。
第四类人，属于比较有脑子的会拉拢一批房东招揽旗下，有自己独特的宣传渠道和获客渠道。在自己民宿开不下去或者住满的情况下，把单子分给旗下的房东。实现双赢。他们大多数是通过赚取差价的方式来盈利。比如旗下房东给出一晚10000的价格，她给游客报一晚13000的价格。那她每天就能赚到3000。而且是在旗下房源基数大的情况下，不用考虑入住满的。所以收入做的好，完全可以每个月赚上万人民币。这类人对于游客来说，要警惕。尽量自己直接去联系房东，保证拿到最低价。
可能说的不是特别完全准确，但是以我的个人经验来谈差不多是这样。
那么，问题终于来了。绕了那么大个圈子，为什么有这种案例会被退房呢。
之前铺垫了这么久，都是为了要回答这个问题。我可以说，现在的日本民宿市场是一片红海。非常没有秩序。低价竞争非常的严重，在我们业内都觉得这是房东们的不良竞争把游客给惯出来的后果。况且之前提到了，酒店在爆满的情况下，民宿才会得以疯狂式的增长。以airbnb为例，airbnb在2015年宣布在日本的民宿达到了3.5万套。可是日本政府又不是傻子，他们在这几年当中加紧了酒店开发。现在酒店正在不断的造起来了，根据可靠消息，明年光大阪就将会多出7000间宾馆房。那么势必会开始打压民宿。为什么要打压民宿？
第一原因就是因为，不交税。很多民宿都没有营业执照，属于灰色地带。政府眼红啊，你们民宿那么火赚那么多钱竟然不分我们一调羹。不行，我们要整治。我们消灭不合格的民宿，让那些合格的民宿赚了钱给我们交税。
第二原因是因为各方面因素不够完善。政府看来，合格的标准民宿需要消防安全通道，指示灯，以及消防梯等等等的因素。反正就是屁事一箩筐。而且万一房东和房客发生了一些不必要的纠纷麻烦时候没有特别好的解决方案。
好的，接下来的问题是 那么怎么样才能做到合格的民宿？目前又有多少民宿是符合政府规定的呢？
我可以说，几乎不到百分之十的民宿才符合标准。尤其是在市中心的公寓民宿，光一条就可以打死一大片。按照目前的民宿法条例那就是，想要做民宿，必须整栋楼的业主要签字百分之五十以上通过才允许。必要的装修费用在50万左右。那么一户建（别墅）的许可呢？要经过左右邻居的同意，并且必要的装修非要在100万左右。
所以说，被退房的原因很简单。那就是民宿被查封了。最先可能被查封的，就是租房子做民宿的那类人。因为他们没有房子的所有权。接着如果查到了是真正的户主在做民宿，会给予口头警告，电话警告，短信警告，最严重的会有保健科的书面通知，还需要像物业管理提出解释。一旦被查到后果是很麻烦的。
而且这方面房子的事情还涉及到更复杂的背景。这里扩展的有点大，不方便多说。有考虑在日本想买房子升值的可以私信我微博。
虽然日本的民宿市场是一片火海了。但是整体的日本自由行市场目前还是蓝海一片。因为东京奥运会2020年就要开幕了。来日本的游客只增不减，随着自由行的趋势，日本自由行市场真的会规模越来越大。而目前没有一家公司是能够把日本自由行垂直市场做好的，之前有某家公司，可是分析了一下真的很烂。也就萌生了我的创业想法。
随着日本自由行的高度发展，大家都会越来越趋向于一个人性化个性化的服务。那么相比于酒店千篇一律冷冰冰的设计，民宿是一个更能体验当地人文风情更像家一样的感觉。所以民宿将来绝对是必不可少的一大部分。
我和以上叙述的开民宿的这几类人都有些不同之处，我比较特殊。我是留学生，可是房子是买下来的。作为第一次创业小有成就。而且在做民宿的过程中接触到了很多接送机，司兼导和地陪。所以我在日本方面有着得天独厚的自由行商户圈和留学生圈。开始了我的二次创业之路。通过和自由行游客还有在日华人做旅游的接触，我充分了解和意识到了他们的痛点，并且想到解决痛点的办法了。已经开始组建了我的团队合力开发这块市场。可以很好的避免很多棘手问题。这涉及到商业计划，这里也不多方便透露了。
现在我诚招有想法有激情的合伙人。愿意和我一起来改变日本自由行市场。对旅游业这一块有一定的认知，或者对财务预算比较熟悉。请加入我们。让我们一起来为日本自由行的游客做点有价值的贡献出来。
我的微博：日本大阪东京京都民宿之一丝不狗
公众微信号：doggodfather
我是一个靠着写段子营销，解决游客痛点为切入点的年轻房东。
我的心愿是
积德赎罪。
谢谢。
